5月来开发商疯抢一线城市地块 春天似乎又来了
2013-07-15 09:22:08   来源：新浪财经   评论：0 点击：

　　房企“钱景”不乐观
　　
　　
　　短期内放开再融资市场的可能性极小，中小开发商只能继续采用信托等高成本融资方式，而该方式正越来越受限制
　　
　　如果没有6月底突袭金融市场的“钱荒”风波，中国的地产商们也许不必为钱发愁了。
　　
　　持续半年的市场回暖，为地产企业带来了充足的销售回款，根据华泰证券(8.62,0.00,0.00%)的统计，今年1月－5月，房地产开发企业到位资金4.5万亿元，同比增长32%，其中国内贷款占比下降至17.8%，自筹资金和其他资金稳步上升，占比分别为36.8%和44.9%。
　　
　　近期房价依然温和上涨。据中国指数研究院[微博]统计数据，6月全国百城住宅平均价格为10258元/平方米，环比上涨0.77%，这是自2012年6月以来连续第13个月环比上涨。
　　
　　乐观的预期和回笼的资金使得开发商拿地动力和能力增加，5月多个城市迎来推地潮，重点城市更有优质地块集中入市，市场竞争激烈，单价、总价地王频出，正陷入财政困境地方政府自然喜闻乐见。
　　
　　6月底银行间市场突现的流动性危机却给发热的市场敲响警钟。
　　
　　“不排除决策层有针对地产信托的考虑。”一位地产行业投资人这样告诉《财经》记者。他认为，银行理财的资金池中，至少有三分之一以信托等方式进入地产行业，剩下大部分都进入地方融资平台，显然这是决策层所最不愿意看到的。
　　
　　7月5日，国务院出台《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，其中首次提到“严控房地产融资风险”，直接指向信托等“影子银行”的融资风险，用语严厉。
　　
　　如果政府收紧流动性并非短期决策，究竟会对开发商的运营和资金产生什么影响？是否所有的开发商都会受到波及？而政府会否如市场所想的那样放开二级市场再融资，为开发商另辟财路？
　　
　　《财经》记者接触的多位业内人士均认为，向开发商全面开放再融资短期内可能性不大，但是如果流动性长期收紧，倒在开发商前面的会是那些资金更加困难的实体产业。
　　
　　开发商抢地
　　
　　进入5月以来，北京、上海等一线城市经常每出一块地，几十家开发商疯抢，致使单价、总价地王频出，纪录不断被刷新，“面粉”比“面包”贵已是司空见惯。
　　
　　“好多人感觉，春天似乎又来了。”6月底，万科(000002.SZ)总裁郁亮在西安的媒体见面会上说。
　　
　　在北京，泰禾集团(10.00,0.00,0.00%)(000732.SZ)以11.25亿元竞得通州区台湖镇B-03地块，扣除公租房面积，楼面价19053元/平方米，而此前该地块最高楼面价为12000元/平方米。
　　
　　另有首开保利联合体以12.82亿元总价获得大兴旧宫地块，扣除10500平米公租房，楼面价2.23万元/平方米，溢价率49%。
　　
　　广州和上海也是同样。今年5月底，广州白云区和海珠区分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，楼面价分别为2.4万元/平方米和3.5万元/平方米。
　　
　　6月初，浦东新区世博会地区两幅地块的楼面单价连创新高，甚至出现三年最高价40079元/平方米。
　　
　　郁亮表示万科在2008年拿了三个地王，吃了大亏，以后坚决不拿地王，并继续执行“冬天战略”。
　　
　　上半年，地产行业一枝独秀。在实体经济一片低迷的背景下，房地产开发投资的增速仍然超过20%。截至目前，已有23家上市房企公布2013年中期业绩预告，其中13家实现盈利，8家预计净利同比增长超过100%。
　　
　　6月以来，销售增速略有回落，但涨势依旧。万科公告显示，6月实现销售面积111.6万平方米，金额134.9亿元，上半年累计实现销售面积716.4万平方米，金额836.7亿元，同比增长18.9%和33.7%。券商预计其下半年销售可达1000亿元以上。
　　
　　保利地产[微博](10.91,0.00,0.00%)(600048.SH)6月实现签约面积101.6万平方米，签约金额123.1亿元，创年内单月签约金额新高。其余包括恒大地产(03333.HK)、龙湖地产(00960.HK)和世贸地产(00813.HK)等等均在上半年实现20%以上的销售额涨幅。
　　
　　“目前开发商已经修复了资金链。”工商联房地产商会前会长聂梅生告诉《财经》记者，在自去年四季度延续到现在的这场地产行业的回暖中，开发商们去化程度高，销售回款快。
　　
　　聂梅生说，调控时候大家都在卖房子，而不会买地。现在房子卖掉了，资金回笼了，自然就要补仓(土地)进行下一步的开发，所以土地紧俏，再加上政府推地速度不是特别快，供不应求导致地价更加高企。
　　
　　也有人表示，地王频出也是因为财政吃紧促使地方政府集中推出了一些有价值的地块。
　　
　　据中原地产数据，1月－5月全国四个一线城市合计土地出让金高达1411亿元，同比上涨350%。整个5月，全国十个典型城市土地出让金合计约670亿元，同比增长390%，创下2008年以来土地出让金收入的新高。
　　
　　开发商为什么在国五条出台之后纷纷高价抢地？一位资深地产分析师对《财经》记者表示，归根结底是因为预期未来房市仍然要上涨。
　　
　　在他看来，大多数房地产企业经历了多轮调控，已经波澜不惊，市场在现有的限购、限价等政策下仍然不失活跃，房产税等尚未打出的牌预期也能被市场消化。此外，确实有一部分刚性需求被政策一再抑制，一旦政策稍有松动，销售量必然反弹。
　　
　　6月底金融市场的“钱荒”以及央行随后摆出的“冷脸”，确实让开发商们大惊失色。
　　
　　流动性风波
　　
　　
　　“连银行都没想到，开发商肯定想不到。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉《财经》记者。作为对策，开发商可能会加快推盘速度和回笼资金。
　　
　　在他看来，收紧流动性等于变相加息，会抑制客户的购买力。因此，今年下半年成交量会有萎缩，但是对价格的影响还不确定，因为现行的限价政策使得价格不能反映市场的真实供求关系。
　　
　　他预估，流动性调整大概维持6个－12个月。“这个期间资金成本肯定会走高。”如果决策层去杠杆化的决心够坚定，下半年银行要将表外资产调回表内，地产企业的融资总额度将下降，资金利息将上升，而且有限的额度也会越来越集中到一些大型优质开发商身上。
　　
　　实际上，目前能拿到银行贷款的已经基本上是实力房企和国企央企开发商了，利率为6%－8%，属于成本最低的融资方式。6月以来，因为资金头寸紧张，全国多地银行已经纷纷取消房贷利率优惠，或者办理期限和手续拉长，甚至暂停办理房贷。
　　
　　李文杰认为，“与流动性问题相比，开发商更加害怕实体经济衰弱带来的购买力下降。”
　　
　　在企业贷款之外，还有大量资金从银行流入了地产行业。在银行表外的巨额理财资金池中，有约三分之一通过信托等方式进入了地产领域，剩下大部分是流向地方政府融资平台。这才是对开发商最有可能产生重大影响的部分。
　　
　　高策地产董事长李国平对《财经》记者说，因为商业银行追求高收益率，而实体经济不景气，只有地产贷款最可靠，但是政府又控制贷款数额，于是就有很多资金被迫通过信托的方式“绕圈子”进入地产行业。
　　
　　一位地产投资人士对《财经》记者表示，从这次流动性危机可以看出，决策层对银行资产错配和大量表外资产不满，因此清晰表达了金融去杠杆化的意愿，希望引导资金支持实体经济发展。
　　
　　“不排除政府有针对地产信托资金的可能。”他表示，这部分资金数额巨大，风险很高，监管当局心里早就清楚。而且，信托资金因为法律缺位，实际上也是政府监管最少的一个领域，所以虽然成本奇高，却也是地产企业较方便获得的资金。
　　
　　因为银行贷款的发放条件要求四证齐全，而工程款挪用等以往的资金融通手段现在被卡得很紧，所以信托常是开发商用来进行资金周转的“活命钱”，一旦这笔资金收紧，对企业的影响还是很大的。
　　
　　据《证券时报》报道，今年前五个月，共有344款房地产信托成立，募集资金908.53亿元。
　　
　　但是大开发商融资渠道(贷款、基金、合作等)多，不会采取成本高达20%的信托方式，所以收紧这部分资金对他们的影响不大。李国平表示：“一些单靠项目为依托进行信托融资的小开发商，可能就要降价，急着变现了。”
　　
　　第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼则对《财经》记者表示，流动性收紧对开发商的影响要看持续的时间。如果维持3个－6个月，大部分企业都不会有问题，但是如果持续的时间更长就很难讲。但她补充道，真到那个时候，对其他实体经济的影响一定远远大于地产，因为地产商比其他行业经营者资金充裕。
　　
　　根据公开数据，5月地产企业的自有资金率已经高达77%，而银行贷款亦小有上升。
　　
　　实际上，政府靠行政手段逼迫资金离开地产行业，流向无法逐利或前景不清晰的领域是很难实现的，因为本质问题在于实体经济在各领域的投资预期出现了问题。
　　
　　就在不久前，地产业界还在热情畅想国内地产再融资市场放开的可能性。7月4日至7日，又有五家公司公告重大事项停牌，两家公告债券发行预案，使得市场觉得房企再融资开闸越来越近。
　　
　　直接融资暂难开闸
　　
　　监管部门一直在试图澄清。在7月5日下午召开的新闻发布会上，证监会重申，将坚决贯彻执行国务院相关文件规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。
　　
　　郁亮也认为，二级市场再融资不可能放开。他说，房地产融资的政策必须要等红头文件，没有红头文件，就当没有。“你按照有了这个政策在做(业务)，万一最后没有那不就难过死了。”
　　
　　平安证券[微博]发布报告认为，再融资“短期内全面放开的可能性很小”，但是对一级开发以及多元业务公司非房业务放松的进展可能更快，同时相较股权融资，债权融资也可能放开更快。这也是绝大多数券商所持的观点。
　　
　　仍有不少业内人士相信地产再融资有可能放开，因为最近政策多次强调增加供给，而且新一届领导班子慎谈“房价合理回归”和“房价没有到位”，强调市场健康稳定发展，强调托底低收入人群的基本生活水平，也强调释放制度红利。
　　
　　中金公司在报告中称，改革既然从行政化控制向市场化转变，那么就没必要限制房地产企业的融资需求，让企业公平地获得正常融资，本来就是市场化改革的题中之义。
　　
　　有支持者表示，放开二级市场再融资短期可以清理信贷空转和降级金融杠杆，维持行业的资金稳定，防范系统性风险，符合让金融支持实体经济的导向。长期来看，有利于企业加快库存周转，增加供给，抑制房价过快上涨。
　　
　　业界对融资渠道放开可能推高地价和房价的担忧一直存在，《财经》记者所采访的业内人士之中，也无人觉得政府短期之内会放开再融资市场。
　　
　　观察政府调控之后开发商的资金来源，就会发现随着时间推移，银行贷款的比重逐渐下降。2011年占比降至低点12.86%，今年1月－5月略涨至15.8%。从上市银行年报数据看，开发贷余额每年都有小幅上升，但占整体贷款比重仍处在下降通道。
　　
　　国内二级市场的封闭状态，导致海外融资渠道火爆。2012年开始，万科、金地集团(7.30,0.00,0.00%)(600383.SH)和招商地产[微博](27.56,0.00,0.00%)(000024.SZ)先后在香港收购上市公司创建自己的海外融资平台，未上市房企万达和绿地两家内地巨无霸也赴港买壳。
　　
　　海外发债周期短、利率低，亦深受内地开发商欢迎。据中国房地产指数研究院统计，2012年共有20家内地企业发行了25笔海外债券，融资总额达600亿元，同比增长10.23%，2013年海外债市更加火热。
　　
　　一些在国内申请不到银行贷款，也不具备资格在海外市场融资的中小开发商只得更多采用信托等高成本融资方式。
　　
　　如果未来信托和再融资市场政策出现变动，开发商的资金渠道势必还要重新排列组合。