深长城大股东变中洲地产 深圳土改释放红利诱惑
2013-11-08 09:54:51   来源：新浪财经   评论：0 点击：

　　深长城(26.61,-0.07,-0.26%)(000042.SZ)继今年6月从国企变身民企后再有大动作，昨日其大股东变成中洲地产。深长城董秘尹善峰向南都记者表示，对与大股东从国资变成民资，公司的市场化运作会加强，未来大股东在项目方面也会对上市公司有所支持。昨日A股收盘，深长城大涨7.28%。多名地产界人士向南都记者称，此次中洲地产控股深长城的背景是，深圳的房地产企业正迎来了深圳土改释放的红利诱惑。南都记者还发现，深长城二股东联泰系持股权仅比中洲地产少0.47%，在此次深长城股权转让中，确实蹊跷。
　　
　　中洲的算盘
　　
　　深长城昨日披露，公司第二大股东深圳市中洲房地产有限公司持股数量发生变动。中洲地产在过去一个星期累计买入深长城1121万股，超越“联泰系”成为公司第一大股东。此次中洲地产是履行此前的承诺，今年7月份其在深圳国资委减持时即表示，拟在未来12个月内择机继续增持并成为上市公司第一大股东。
　　
　　“中洲成为大股东，总体来看对公司来说偏乐观”，深长城董秘尹善峰表示，目前房地产市场竞争激烈，中洲地产未来会对公司进行包括土地等方面的项目支持。
　　
　　深长城目前土地储备少，目前市场环境比较复杂，公司拿地难度较大。
　　
　　公开资料显示，中洲地产创立于1997年，隶属于中洲集团。中洲集团主要从事城市运营、基础设施投资、房地产开发及股权投资业务，业务遍及深圳、香港、成都、青岛、惠州等地。其中地产业务涵盖商业地产、住宅及工业地产三部分，权益土地储备超过1000万平方米。目前在深圳开发多个项目。
　　
　　昨日南都记者也联系了中洲地产有关人士，对方称情况不便多透露。
　　
　　广州证券一名不便具名的研究员表示，目前招商地产[微博](24.25,0.37,1.55%)、华侨城都在做资产注入，深长城未来资产注入的预期很强烈，中洲集团目前只有这一家上市公司，而基于房地产企业对资金的要求，做大做强才能提高竞争力。此外，目前深圳进行旧改项目，这部分资产能带来很大的收益。
　　
　　南都记者翻阅中洲地产有关公开资料发现，依托深圳城市更新计划和中洲本土优势，主要承接深圳旧改项目。
　　
　　国资退出背后
　　
　　深长城大股东的变化，也让国资委为何放弃控股权成为市场关注的焦点。
　　
　　“深圳国资陆续有退股房企的动作，应该是有政策层面的考虑，深圳一直以来是全国的试验田，这种形式的‘退出’深圳就想做一个尝试。”深圳众厦实业有限公司董事长兼总经理郭澍楠接受南都记者采访表示，深圳整体的经济收益有很多渠道，不一定要在土地、房地产做过多投入。
　　
　　一位不具名的深圳业内高层昨日向南都记者透露，深圳国资的举动并非不看好地产，而是深圳民营本来就比国企有活力。“国企事实上有很多监控，民营企业就自由一些，没有太多体制内的限制。”
　　
　　一名熟知深长城和深振业情况的深圳私募人士告诉南都记者，此前深圳国资委对这两家公司的控股权都不牢固，有面临被民营资本举牌的危险，今年1月深长城全部减持深振业股权，一是为了解决两家公司交叉持股的问题，二是国资委要放弃两线作战，舍弃深长城，而加强对深振业的控股权。
　　
　　对于公司变成民营企业，尹善峰表示，未来公司市场化的运作会加强，效率会提升，管理成本会下降。
　　
　　“目前深圳房地产市场发展还是非常平稳的，毕竟市场需求很强大，民营企业在其中的作用、市场活力都很显著。”深圳新润园房地产总经理助理张保荣接受南都记者采访表示。诸多包括平安证券[微博]等机构也认为，国资委退出经营，将解除公司一直以来大小股东争夺问题，利于公司长期发展。
　　
　　两大股东毫厘之差
　　
　　下一步，中洲地产可能仍将面临同业竞争问题。
　　
　　目前第一大股东中洲地产与第二大股东联泰系的股权差距很小，前者占公司总股本28.47%，后者为28%。国企力量淡出之后，民企之间的同业竞争怎么处理？昨日，深圳联泰房地产公司人士向南都记者表示，公司投资深长城是财务投资，并不参与管理，与中洲也不是一致行动人，股权投资这块的具体细节只有老板才知道。
　　
　　“深圳的开发商经过几轮洗牌后，大企业已经不是很多。这个过程中既有默契又有竞争，也有互相谦让，但大企业之间有契合度，目前不会你死我活，反而有成功的案例。”深圳众厦实业有限公司董事长兼总经理郭澍楠接受南都记者采访表示，一线市场仍有巨大潜力。
　　
　　不过，南都记者发现，此次深长城股权转让过程中，确实蹊跷。
　　
　　中洲地产此番上位过程中，深圳市瑞昌捷投资公司功不可没。深长城的成交数据显示，近期其股票成交量极度萎缩，中洲地产只能是接盘了瑞昌捷所持1077.91万股股份方可获得1121万股股份，并一举超越联泰系合计持有的28%股份，成为深长城第一大股东。
　　
　　瑞昌捷实际控制人同为“黄”姓的黄将南、黄将忠。而中洲房地产实际控制人黄光苗、黄光亮家族与“联泰系”实际控制人黄建勲家族同为黄姓，而且当时新进入深长城股东名单的多名黄姓自然人(黄美清、黄建稳、黄良华等)也颇显蹊跷。
　　
　　上述私募人士表示，大家都推测三者都是一个地区的，要说没关系不太可能。上述广州证券研究员也表示，只差那么点股权，为什么自己不做实际控制人，而眼睁睁看别人控股。
　　
　　对此，平安证券研究员周雅婷称，当时深长城二股东联泰没有直接受让深圳国资委股权，有两方面原因：一是出于全面要约收购的考虑，若由联泰出面受让股权，则持股比例将超过30%的邀约收购界线，由于同时涉及控股权变更，联泰将难以避免全面邀约收购；第二，相同的潮汕背景使中洲与深长城及联泰的历史合作久远，宝安26区的旧改项目就是两家历史合作的良好记录。联泰与中洲可谓知根知底，从深圳国资此次股权转让的顺利进程来看，联泰与中洲合作发展的默契已然达成。
　　
　　上述广州证券研究员也表示，如真是这样，中洲地产和联泰们在深圳有大量房产土地储备，且位置颇好，这对于深长城长远来说则是一件好事，这家公司也值得好好关注。
　　
　　[相关报道]深圳农地入市释放红利
　　
　　目前深圳原农村集体经济组织共占用约390平方公里建设土地，占深圳全市建设用地42%，其中约有四分之一，95平方公里为合法用地。这意味着，深圳将新增近百平方公里土地入市。
　　
　　中洲地产正采取一系列动作积极盘活资产，大举扩张。与此同时，深圳房企正迎来了深圳土改释放的红利。
　　
　　南都记者昨日从深圳业内获悉，深圳首个原集体建设工业用地将于年底挂牌入市。这宗地块位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，邻近深圳机场(4.23,0.00,0.00%)和广深一级公路，用地面积14568平方米。
　　
　　“这是拿地新思路，深圳去年就推出‘1+6’文件，其实就是深圳落实《深圳市土地管理制度改革总体方案》具体实施方案中的一部分。目前深圳农村集体工业用地储量相对丰富，在农村约有200多平方公里，目前政府新模式主要就是盘活这些土地。”深圳众厦实业有限公司董事长兼总经理郭澍楠接受南都记者采访表示。
　　
　　“1+6”文件包括1个主文件以及6个附属文件。根据官方介绍，其出台的背景是解决深圳存量土地不足的问题。到2020年，深圳可供新增建设用地仅有59平方公里，而且地块零星、分散，重大项目、公共设施、产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。而根据文件精神，近百平方公里土地有望激活。
　　
　　不完全统计数据显示，目前深圳原农村集体经济组织共占用约390平方公里建设土地，占深圳全市建设用地42%，其中约有四分之一，95平方公里为合法用地。这意味着，深圳将新增近百平方公里土地入市。
　　
　　从集体工业用地的规模来看，如此大面积大体量高难度的土地开发，必然要求资质过关、开发经验丰富的大型房地产企业入场竞争。在资本市场齐头并进的中洲地产、“联泰”系们，正磨刀霍霍。
　　
　　郭澍楠介绍，如果年底要盘活集体工业用地入市，肯定有很多房企去拿。“但由于推出地块体量庞大，一般应该是大型民企或国企去竞争，如果房企自身规模太小，难以改造。”而对于手头上有集体用地的上市公司，基本可以预见会受益。
　　
　　不过这类用地，也有不少土地存在产权复杂、征转手续不清、违法建设等问题。南都记者昨日采访也发现，正因为不愿付出高成本应对这些问题，不少中小以及未上市的地方房企对于农地入市，还未准备采取行动。深圳新润园有关负责人即表示目前未有相关计划。“土地市场上的竞争非常激烈，房企都希望拿到好的地，但各种土地改革会走到哪一步，我们还在观望，当前会严格按照官方的要求来办。”上述房企负责人表示。