中铁建激进拿地布局 央企第二梯队后来居上
2012-12-30 15:09:19   来源：   评论：0 点击：

　　最后一个月，开发商在土地市场进行了最后的冲刺，不过却总绕不开“央企”和“地王”的话题，在楼市下行之际，那些手握充足资金的开发商择机出手拿地，借势扩张。其中，隶属国资委的中国铁建(5.86,-0.01,-0.17%)(601186)旗下全资子公司中铁建房地产集团有限公司(中国铁建地产)便属此类。作为央企第二梯队的中铁建，今年以来，在全国市场拿地4块，规模20亿元左右，虽不及保利、中海拿地规模，但是作为房地产企业“后起之秀”，其在土地市场的激进表现也为全国布局积累资本。

　　拿地激进

　　2012年12月，中铁建以8亿元的成交价格，成功竞购中关村(5.57,0.12,2.20%)科技园昌平园东区二期0303-04地块，在16.9万平方米的建筑体量中，包括5万平方米的回迁房和3.5万平方米的公租房，剩下的商品房面积8.4万平方米。

　　“相对而言，商品房的销售面积较小，后期会考验开发商的现金能力。”现场参加竞购的远洋地产人士表示。不过在该人士看来，中铁建目前现金流储备充足，有能力实现收支平衡。中铁建房地产集团相关人士表示，此轮拿地按照其成本测算，楼面价不到1万元，没有超过预期。“土地和开发成本超过周边房价的地块，我们不要。”

　　成本合理控制，表现在中铁建今年的4次拿地过程中。11月中旬，中铁建在上海成功入手的一块住宅用地成交价达9.6亿元，折合楼板价8349元/平方米，溢价率19%，和周边将近1万元/平方米的楼面价相比，此地块赢面较大。

　　除此之外，今年以来，中铁建还在杭州江干区和萧山区入手2块土地。“相比其他开发商拿地路径，中铁建土地区域都是核心区域，但是楼面价格并不高，应该是‘只赚不赔’的买卖。”同策房地产咨询张宏伟说。

　　在他看来，当前土地市场不景气，正是那些手中有钱，土地储备也不多的开发商“补仓”的好时机。中原集团研究中心数据监测，9月至今，在20个重点监控城市中，央企拿地共计32块，涉及金额达365.37亿元，中铁建在土地市场表现可圈可点。

　　对此，中国铁建房地产集团北京丰基置业有限公司副总经理李宝红认为是“赚了”：“市场情况不好的时候，地肯定要便宜一些，这种时候拿地是很正常的。现在拿地，楼面地价相对要便宜。” 　不过，让李宝红底气十足的是，今年中铁建在房地产业务的表现不菲，公司财报显示，上半年其销售金额为55亿元，销售面积为53.5万平方米，预计全年的销售额将在90亿元左右，但是土地款才20亿元，“现金流充足，才能保证土地市场大展身手”。

　　这一幕似曾相识。三年前的2009年，届时土地市场正当火爆，中铁建却“颗粒无收”交了一份白卷。随后，2010年，其在北京、成都、杭州等城市一口气拿下100亿元的土地，扩张趋势引人瞩目。目前，其开发项目已遍及北京、杭州、广州、天津、长春、合肥、长沙、成都、贵阳、西安、南宁、保定、徐州等地，总开发面积超过1416万平方米。

　　第二梯队成员

　　成立6年来，中铁建在土地市场的轨迹似乎都和政策调整周期逆向而为。虽然多次出现在招拍挂现场，但却充当“陪读”角色，这与其国资委确立的主营房地产的央企背景不无关系。

　　中铁建2009年年报显示，房地产业务实现的营业收入较2008年增长141.11%。而在中国铁建工程承包业务、勘察设计咨询业务、工业制造业务三大主营业务中，去年较前年营业收入的增长分别为56.68%、61.5%、67.94%，远低于房地产业务。

　　在此背景下，2010年3月，国资委重新确定了16家房地产主业央企，中国铁建榜上有名。虽有央企背景，但和保利相比，第二梯队的中铁建在房地产业务的架构打造并不顺利。

　　2007年，中国铁建股份公司出资40%，下属三家子公司中铁十二局集团、中铁第四勘察设计院集团和中铁建设集团有限公司共出资60%，组成中铁建房地产集团有限公司。当时，公司仅持有“长沙山语城”和“北京官园桥西派国际公寓”两个项目，开发面积达100万平方米。2008年3月，中国铁建将中国铁建房地产集团吸收为全资子公司，并将其注册资本金充盈3倍。

　　虽然动作频频，不过与保利、华润、中海等“16强”相比，中铁建的房地产业务仅是新秀，2009年的中国铁建年报显示，2009年年底，房地产项目仅为11个，在整体盈利中房地产(9.73,0.36,3.84%)业务仅占3%，目前项目虽已达20多个，并在全国30个城市布局，但在上半年的销售额中占比仍落在30名之外。

　　对此，李宝红曾坦承：“从房地产角度来说，中铁建比一些央企比如保利起步要晚，所谓的差距更多是规模上与经验上的，目前还是先踏实做好每一个项目。”

　　目前中国铁建旗下的十四局、二十二局和中铁建设集团等企业均不同程度地涉足了房地产业务，“但由于国企的体制问题，整合起来仍然比较麻烦。要以中国铁建地产为核心，合力发展房地产业务，打造地产品牌。没有搞过房地产的集团公司进入房地产业，千万要慎重。”中国铁建董事长李国瑞曾强调，但是并不排除将来并购一些房企退出的业务板块，扩大房企规模。