央企背景资金充裕 中海再掀揽地潮
2012-12-30 15:05:35   来源：   评论：0 点击：

　　2012年12月26日，中海地产再度强势出击，历经28轮举牌以楼面价4372元/平方米，溢价率18.49%，总价17.3亿元拿下苏州一幅土地。此时，中海也刚刚完成全年拿地250亿元的计划。

　　12月7日，中海发布的公告显示，2012年1月至11月，累计实现房地产销售额1059亿港元，同比增长29.8%，累计实现销售面积685.6万平方米，同比增长31.4%，提前超越年初修订后的1000亿港元的全年销售目标。

　　凭借央企和香港上市的身份，不仅使其高价地王解套，低成本融资成为中海在此轮土地市场激进扩大中的最大优势。

　　全国土地市场遍地开花

　　中海下半年会加快买地步伐，从现在到明年上半年都是买地的适当时机。

　　早在苏州拿地之前，中海地产就已成为了近期国内土地市场的主角。有机构统计显示，在2012年11月28日至12月20日短短不到一个月时间内，中海地产就先后在国内近10个一二线城市拿地，涉及资金高达106.02亿元。

　　12月20日上午，中海地产以28.4亿元摘得广东佛山市虫雷岗地块，溢价率达26.22%。12月10日，中海地产在苏州以8.37亿元底价获得苏州工业园区一幅住宅用地，在此次拿地的4天前，中海地产还在苏州几乎以底价方式拿下总价约19.9亿的三幅住宅用地。

　　就在此间一个月内中海地产拿地的步伐相继涉足深圳、杭州、南宁、武汉等地。12月1日的同一天，中海地产以近乎底价的方式拿下杭州西湖区一幅13.21亿元的地块，在武汉汉阳区以9.66亿元拿得一幅地块，仅在拿下南宁高新区地块时出现高溢价，南宁国土部门的信息显示，该幅地块成交价为720万元/亩，溢价率达93%，成交总价为6.48亿元。

　　不过中海地产近期密集拿地中的深圳宝安地块最让市场惊叹。11月28日，中海地产耗资20亿元夺得的这幅深圳地块，折合楼面价约11000元/平方米。被当地地产人士称之为“新地王”。

　　中海地产董事局主席孔庆平在年中业绩说明会上曾表示，“中海上半年买地节奏是和现金收入挂钩的，但下半年会加快买地步伐，从现在到明年上半年都是买地的适当时机。” 　

　　“显然销售业绩是其拿地的保证。”在天爱地产顾问机构总经理何欣看来，11月的时候中海地产已经意识到实现千亿元销售在望，加速拿地只是为明年保持或超越千亿元业绩而储粮。“实际上，自2007年开始在国内土地市场发力开始，中海地产每年都在保持着规模扩张的态势。”

　　但在中海地产内部人士看来，相比规模扩张，中海地产更看重盈利能力。而在地产业界除去快速将销售总量冲上千亿元之外，中海地产更受推崇的是其维持净利润的能力。中海地产的内部资料显示，在2000年至2009年的十年间，中海地产的净利润复合增长率达到46%，位居行业第一。2011年中海地产的净利润达到125.5亿元，利润率为31%，如此高的净利润被业内称为“内地最赚钱房企”。就连万科总裁郁亮也曾表示，中海是万科学习的榜样。

　　“中海地产维持利润率的主要手段就是其对营业成本(土地、工程成本)和销售费用的把控。”一位曾与中海地产有过深度合作的地产顾问机构负责人透露，为控制成本，中海地产在两年前专门成立成本管理部，从设计环节开始就制定了限额成本到限制钢筋含量等众多细节指标，控制建筑材料和装饰材料的成本，其营业成本与营业收入的比值比竞争对手万科、保利、恒大等低大约十个百分点。

　　中海地产的年报显示其在销售费用的控制上也颇为得力，2011年中海地产销售费用为当年销售额的0.76%，而保利为1.7%，万科地产为2.1%，恒大地产为3.4%。

　　央企背景地王解套

　　而在融资方面中海地产又借助了央企和香港上市的优势。相关信息显示，中海地产在本轮调控之初就实现了低成本融资。

　　梳理中海地产拿地的脉络，不管是在2007年楼市高峰期还是在2008年的低迷期、2009年的恢复期及近两年的楼市深度调控期，中海地产拿地、销售的规模都呈现出积极的态势。而在土地市场，中海地产也是以擅拿地王的形象出现，2009年9月，中海地产以70.6亿元获得上海普陀区长风地王，同年又连续在佛山、沈阳拿下地王。2010年，中海地产再次以59.7亿元拿下北京丰台地王，同年又在广州拿下白云新城地王。　　

　　“与万科等倾向于做刚需住房不同，中海地产的产品瞄向的是中高端，目标是最大程度获得土地增值利润。”何欣认为，中海地产项目的大部分开发周期为14到16个月，在项目产品的分布上保持高端产品价格的稳定，中低端项目则较早就开始促销降价，以为其高端项目最大程度取得利润赢得“时间和空间”。

　　以此轮调控为例，中海地产自2011年下半年就在国内房企中首批展开中低端产品降价促销，以价换量，另一方面又推动高端楼盘的发力，最终使中海地产2012年上半年的销售均价为16493.67港元/平方米，高于2011年全年15601.93港元/平方米的均价。“在保护现金流的同时，又保证了利润率。”

　　而在融资方面中海地产又借助了央企和香港上市的优势。相关信息显示，中海地产在本轮调控之初就实现了低成本融资。

　　2010年中海地产与包括内地和香港在内的多家银行签署了635亿元的信贷额度，此后又完成了期限10年、年利率5.5%的10亿美元债券的“低息”融资。

　　2012年2月，中海地产又在香港发行7.5亿美元的8年期债券，利率仅为4.875%。

　　上述中海地产内部人士表示，中海在银行的授信至今仍有上百亿元。

　　而高价拿下的地王也因其央企的背景屡屡成功“解套”。“2007年中海地产和九龙仓联手曾以75亿元竞得南岸弹子石地块，但2008年楼市低迷期，中海地产却以拿地成本过高为由要求当地政府调整规划红线以达到增加地块建筑面积摊低土地成本的目的。”重庆一位不愿具名的开发商表示，中海地产的央企身份还让它在重庆的南岸区160亿元的土地整理和开发计划上获得了税收、规费等优惠，相比其他地产公司更易获得开发利润。

　　“实际上中海地产此时集中抢地即是企业自身制定的战略也符合地方政府加速推地的形式。”在何欣看来，中海地产在第四季度拿地，6~8个月后进入开发周期，在避开年末劳工市场紧张期的同时，又能赶上下一年的“金九银十”黄金(1657.60,-6.10,-0.37%)销售期，不仅如此，大规模的拿地还能在2013年年初取得更多的融资。