让所有人获得在买房过程中的分利，这可能吗？
2015-12-24 15:27:14   来源：   评论：0 点击：

15日，好屋中国经纪合伙事业部总经理张敏受上海新闻广播电台邀请担任王牌节目《非常解读》重要嘉宾，就目前互联网房产交易平台及房产中介模式进行深入探讨，该访谈由实力男主播任重担任主持人。


以前想买卖房屋要找街边中介，现在想买房用手机就能筛选目标房源。目前正火的互联网中介平台是否值得信赖？对互联网中介平台的未来如何看待？低佣金是互联网带来的红利，但价格战是否会搅乱原有中介市场？


针对以上问题，好屋中国张总进行了深度解读。



好屋中国经纪合伙事业部总经理张敏（左一）参与访谈


建立真房源平台非常关键
 
主持人问：关于互联网加房产中介，每个人对它的定义都不同，在您心目中这到底是怎样的概念呢？
 
张敏答：很多人提到互联网首先想到两个字——“颠覆”，但实际上不必如此夸大。互联网房产是通过一些互联网技术手段帮助传统中介运用互联网思维进行技术创新服务创新。好屋中国利用互联网方式实现三个方向。其一，通过大量品牌推广，让更多信息汇聚到好屋中国平台，从而集聚更多房源、客源和服务体系。其二，通过经纪人登录平台，汇聚更多优秀经纪人，给消费者更多选择，可以让更适合的经纪人提供服务。其三，好屋中国整合行业相关产业。例如金融。客户想买房，在资金不够的情况下需要找银行，各方面的门槛会非常高。但是在好屋中国因为平台本身的品牌地位及资质，将有机会与相关金融产业协商合作，从而提供更好的服务，更低的价格，更多的优惠给到消费者。我觉得互联网房产的出现对于消费者来说一定是一件好事。
 
主持人问：在我们生活中现在能看到听到各种各样互联网房屋中介品牌，其线上模式各有不同，请张总为我们梳理一下现在主要的一些形式。
 
张敏答：大致分为四类。


第一类是最早的房产媒体类电商，大家熟知的有新浪、搜房等。媒体类电商出现时间最早，主要是一些房产垂直网站、门户网站和分类信息网站的房产频道等。主要是以向开发商收广告费的模式或经纪人收取端口费的模式经营。近几年媒体类电商也接触到一些线下交易，例如整合看房团为客户和开发商提供服务。


第二类是房产经纪人分销平台模式，例如房多多。分销平台主要通过整合房源，把经纪人都聚集到平台上，从而连接房源和客源，类似电商中的“阿里巴巴”。


第三种是传统中介电商化模式，例如最近比较火的链家网、Q房网。他们自行在线上建平台，通过线上方式向客户推广房源信息。


第四种模式好屋中国全民经纪人模式，它是房产经纪人分销平台的升级模式，最大特点在于所有人都可以成为经纪人。经纪人是相对比较专业的职业，但是全民经纪人无论是自己要买房还是朋友要买房都能推荐。推荐完之后，因为他们不具备这样的专业能力，在交易过程中会有优秀的专业经纪人提供服务，让客户在享受最优惠房价的同时让经纪人简化寻找客户的难度。
 
主持人问：互联网中介在目前的形势下可能存在的不足有哪些？
 
张敏答：第一，互联网解决了信息透明度问题，但也导致很多重复信息。消费者在浏览的时候，重复信息影响了他们的体验满意度。


第二，很多经纪公司从网上获取信息后，会通过一些虚假信息来误导消费者。例如对房源进行低报价，消费者对市场并不了解，更关注自己看到的房价，当他联系之后发现房源是虚假的就会对房地产市场产生怀疑，这也在一定程度上扰乱了市场。


所以对于平台来说，建立真房源和唯一性房源就显得非常关键。
 
主持人问：关于房源真实性，无论是线上还是线下都是大家最头疼的问题。如果你去看房，不一定能够看到你原先想看的房子，甚至带你去看房的也不是原来和你联系的那个人。保证房源真实性的难度在哪里呢？
 
张敏答：对于每一个经纪人来说，他并非想要去发布假房源，而是市场规则决定了他只能这么做。比如同一套房源，我发布的价格是120万，别人发布100万，那么100万的房价必定会引来更多的电话和流量，这就是目前的现状。


对于平台来说，这一点并非不可管控。其一，我们可以更多的让客户参与到房价的设定。例如可以让经纪人在发布房源的同时让卖方客户确定发布的房价，让客户自己参与到每一套房源从上线到发布的全过程。第二，建立信用管理体系。如果客户在打电话联系过程中发现房源是不存在的，客户就有权投诉。这些投诉对经纪人的信用体系会有影响，信用体系一旦有影响，在我们平台上客户看到它的机会包括选择成为自己经纪人的机会就会降低。


所以我觉得全面杜绝虚假房源就目前来说确实有难度，但如果所有平台能真正建立起经纪人信用评价体系，包括让用户参与到整个房价制定过程中来，就可以解决这个问题。
 
让所有人获得在买房过程中的分利
 
主持人问：请问好屋中国的“全民经纪人”概念是什么？难道消费者自己也能做房屋中介？
 
张敏答：全民经纪人概念很简单，其实就是开放性分红模式，让所有客户或者说社会人能够参与到买房过程、推荐过程、包括分红模式。所有人都可以通过注册推荐来参与，而推荐之后的工作由专业经纪人来做以完成全部服务。


这样一则让更多人参与到分红，买房有优惠，推荐朋友买房有优惠。二则加大经纪人获得客源的通路。


于经纪人而言，这几年通过互联网方式可以获得一些客源，而前几年需要在小区派传单或者驻守才能得到。如果现在由客户自己把信息推送上来并分配到合适的经纪人，那么优秀的经纪人将更容易获得客户，从而降低他获得客户的成本，这样经纪人也就有更多的精力可以集中于如何提供更优质的服务。


所以全民经纪人的优势最终体现于两点，让所有人获得在买房过程中的分利，让优秀经纪人专注于提供更好的服务。
 
主持人问：有时候去中介门店我们需要看运气，遇到资深经纪人或许好运，但是总难免碰到些新手。有网友认为网络平台因为没有交流可能更容易出现这样的问题。您觉得在保证经纪人从业水平，或者说您在互联网中介落地过程中觉得消费者关注点是哪些？
 
张敏答：国家要有一些考核机制，提升经纪人入门的门槛，这保障了经纪人基本素质的要求。


在好屋中国平台上会有更多服务上和专业上的要求。因为经纪人不够专业可能严重影响房源交易时间，甚至对成交价格都会有影响，导致经济上的损失。


首先是提供培训，好屋中国专门设置好屋大学，每个月在全国各城市提供定向经纪人培训，提高经纪人职业素养。


其二，好屋中国对于客户信息的推送在经纪人区域是有划分的，我们更建议经纪人生根于某个社区，因为只有对整个社区的房源价格市场数据有足够的了解才能够给客户提供最优质服务，帮客户得到最合适成交价格。


对于互联网方式如何评定经纪人素质，我觉得平台的概念尤为重要。因为平台提供培训，房源信息分配，还有对经纪人的评价体系。
 
主持人问：现在我们经常看到一些广告，例如房屋中介佣金低至百分之一或者百分之零点五，很多人疑惑这怎么挣钱，不是快免费服务了吗？互联网房屋中介如何以其低廉的价格提供优质服务呢？
 
张敏答：我觉得这个问题提得很好，也应该是消费者最关注的问题。提到互联网中介费用首先要关注的是传统中介费用的构成。在互联网出现之前，基本行情在成交价百分之二或百分之三之间。因为每一个中介公司都有门店成本，一般门店设在人流量大的区域，房租价格不会低。二则是人工成本，例如上海的工资就很高。三则是佣金成本。除此之外还有自身的运营行政成本，导致如果佣金低于百分之二，这个公司就很难生存。


互联网的性质是去门店化。中介把门店开在人流量大的地方，是希望通过门店获得上门的客户。而互联网模式可以从线上获得客户替代了门店的作用，从而节省成本。至于佣金可以降低，是因为互联网中介能够集成大量成交，成交之后我们能结合第三方合作平台获得更好优惠条件，例如可以让银行缩短放贷时间，可以让客户享受到的利率折扣更多。所以互联网中介是经纪人，消费者，平台公司三方受益。



互联网最终目的是提供最优质的服务
 
主持人问：互联网房产中介和传统中介两者是竞争关系吗？应该如何定义两者之间的微妙联系？
 
张敏答：肯定不是竞争关系，而应该说彼此更好地推动了行业的发展。


对于整个市场来说我们肯定希望客户获得更好的服务，同时对他们来说也希望能获得更合适的价格买或者卖出房源。


互联网平台最重要的是让信息透明化，就像刚才说的让经纪人获取客户成本更低。不存在竞争，而是相互合作，相互配合，共同发展。
 
主持人问：今天我们关于用户是否会选择互联网中介服务的投票结果排在第一位的是“可以考虑，毕竟佣金便宜”，占到44%；排在第二位的是“还是相信实体店”，占到32%；排在第三位的是“觉得非常支持，这是未来的趋势”，占到22%。您怎么看？
 
张敏答：这属于正常的认知接受过程。互联网最终目的是提供最优质的服务，能够改变现有成本结构，能够让用户获得更好的优惠。只要在平台上服务体系能够建立起来，信用评价体系会更透明，用户也会越来越快接受。
 
主持人问：最近房屋买卖租赁互联网平台繁多，对于普通消费者来说应该如何选择合适的平台呢？
 
张敏答：一是消费者不能只关注佣金是否最低，最重要的还是合适的价格成交，所以要关注以往口碑和成交速度，二则就是看平台上的房源是否足够多，三则是平台上优秀经纪人是否足够多。这三点需要首先考虑。
 
 
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