租赁时代，楼市进入“公有制”！上海传来大消息，楼面价破6千！
2017-07-26 17:22:38   来源：P2P观察网   评论：0 点击：

　　前两天，万科董事局主席郁亮在接受新华社采访的时候，给我们打了一个哑谜：他说，2017年对于中国房地产来说，意义堪比1998年。

　　郁亮的原话是：

　　我觉得这次房地产行业的调控，有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始，启动了房地产的市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长。

　　啥意思？语焉不详，但充满了想象空间。

　　1998年，中国楼市发生了什么？那年的3月，朱镕基总理在“两会新闻发布会”上宣布：

　　住房的建设将要成为中国经济新的增长点，我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。

　　也就是说，1998年是中国楼市走向市场化的分水岭。此前，楼市基本上是“公有制”，政府建房、国有企业建房，职工以极低的价格租住。那时，中国基本上不存在“住不起房子”的情况，而只存在“分不到房子”的情况，住房矛盾非常突出。

　　市场化改革之后，房子成为商品，开发商出现了。于是，中国城镇化开始提速，“城镇化+房地产+大基建”逐步成为中国经济的最重要推动力量。中国过去20年基础设施、城市面貌的大变化，都是依赖这个模式。

　　到了今天，这个模式有点玩不下去了。一是绝大多数中小城市，房屋已经过剩，而人口增长缓慢或者流失；二是房价跑得远比收入快，老百姓追不上了；三是楼市积累了明显的泡沫，以及民怨。

　　所以，从去年开始，国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”。

　　而在今天（7月24日），上海楼市迎来大消息！

　　在7月4日，上海市宣布的两块“只租不售”（即使用用途只有租赁选项）土地，今天正式成交！

　　这意味着，中国楼市将发生重大转折：租赁时代来了，“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了，楼市的价格体系将发生重大变化！

　　微信图片_20170726141147.jpg

　　上面就是这两幅“租赁用地”的基本情况，它是今年7月4日上海国土部门宣布出让的。随后，我们对这两幅土地进行了分析，认为这与北京、佛山此前开创的，在竞拍中开发商自愿“100%自持”不同，从土地性质上界定为“租赁用地”，是一种创新。

　　据上观新闻报道，今天下午14:00，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动，上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。

　　此次成交的两幅地块，一幅位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米；一幅位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。此次竞得两幅地块的，均为国有企业。

　　从成交的结果来看，真可谓，既在情理之中，又在意料之外！

　　情理之中的层面很好理解，由于此前这两块土地已经公告（7月4日）采取只租不售的模式，所以成交之后，这两块土地主要用于租赁用途，这一点是无可非议的。

　　此前，让大家充满疑问的是，究竟上海方面会如何操作“只租不售”模式。如果完全按照市场层面操作，那么房地产开发商很难只通过租金收入，覆盖成本，获得利润，现金流层面也会受到影响。

　　然而，今天的拍卖结果告诉我们，我们多虑了。

　　根据上观新闻的报道，我们不难发现，两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：张江地块方面，成交楼面单价为5569元/平方米；

　　嘉定地块方面：成交楼面单价为5950元/平方米

　　可能有朋友会说是不是算错了？难道少一个零？根据上观新闻提供的数据来看，最终的楼面价确实不到6000。

　　6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？

　　从房价公式中我们可以粗略推算出来。

　　据房价公式：房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。

　　上述公式是房地产开发商卖房时候的公式，现在只租不售模式下，已经不适用了，尤其利润层面被清除，税费方面可能也会有优惠。

　　也就是说，新的只租不售模式下，房屋成本应该是：土地成本+开发费用+建安成本+税费（具体会有减少，姑且算作10%）。

　　把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。

　　租金回报率多少？

　　目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。微信图片_20170726141244.jpg

　　这么计算，开发商通过房租收回成本只需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。

　　这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。

　　然而，这么算其实有一个问题，就是既然楼面价给的这么低，那么租金方面似乎也不应该按照市场行情来走。

　　而且，大家可以看到，本次“只租不售”拍得土地的都是国有企业。

　　据暴哥通过天眼查的信息：

　　本次获得土地的两家公司，实际控制人分别是：

　　1、上海张江(集团)有限公司的实控人上海市浦东新区国有资产管理委员会微信图片_20170726141328.jpg

　　2、上海嘉定新城发展有限公司的实控人为上海市嘉定区国有资产管理委员会微信图片_20170726141351.jpg

　　从天眼查反馈到的信息很明确，两家获得土地的公司均是上海市区级别的国资机构，也就是完全的国企属性。

　　既然是国资旗下的企业获得土地，那么租金方面肯定也会有相应的回调。

　　另外，根据《张江科学城建设规划》中的的内容以及嘉定此前方面给出的意见，上述两个地块主要目的都是为了吸引人才，留住人才。

　　那么综合上面的信息，不难得出最终的租金很可能低于市场一般租金水平的结论。

　　租赁模式下，楼市逻辑生变！

　　今年7月6日，上海公布了住房“十三五规划”，明确提出了：

　　“落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”

　　几天后，国家9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，搞住房租赁的试点。在这个文件里，也明确强调了两点：

　　1、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

　　2、要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方特别是承租人的合法权益。

　　“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”，就是未来大城市的租赁模式的基本特征。

　　而且，从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看，未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数，将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着，在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市，住房将在很大程度回归“公有制”。

　　换句话说，政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市，房子的定位越来越接近于“生活必需品”，类似“柴米油盐”，政府开始加大干预的力度，以图实现公平。但这不意味着完全取消市场的作用，开发商提供的市场化住宅，仍然会占到相当比例。

　　所以在今天，上海的这次土地转让，也十分清晰地向我们传达了这一信号！

　　或许有人会问：中心城市的楼市未来将如何发展？我仍然维持此前的看法：人口显著流入的高级别城市，其优质住宅有长期投资价值，短炒的风险越来越大。政府在保障性住房和租赁住房上发力，主要目的是为了解决高房价带来的社会矛盾，抑制房价过快上涨。希望因此看到大城市房价崩溃，恐怕比较困难，这也不是政府的本意。毕竟，地方政府主要的运行成本，包括提供保障性住房的成本，需要从“土地拍卖+商品房”上收取。这两者是相辅相成的，不是矛盾对立的。

　　换句话说：中国即将在住房上进入“富人贴补穷人”的时代。

　　另外，今天傍晚新华社发布“政治局会议”的通稿，里面再次提到了房地产，提法是：“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。”求稳，还是中央的主基调。

　　ps：尽管近期住建部《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的通知中，试点城市里面没有上海，但是从本次“只租不售”的结果来看，上海其实也在积极的向住建部通知的精神靠拢。尤其是这一条：

　　鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统，实现对租客信息的有效对接。加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。

　　上海率先执行“只租不售”模式的两块土地均交给国有企业打理，或许意味着国有企业未来在租赁时代会发挥更加重要的作用。

　　从上海的情况做一个推演，想必未来在搭建租赁平台，提供租赁房方面，国有属性的企业也必将扮演顶梁柱的角色。

　　从这个层面来看，万科又走在了所有房地产企业的前列。

　　不过，其实暴哥觉得，除了国有企业，民营企业其实并不是没有机会的，采取参股、入股合作等多种方式，一样可以在租赁时代大有可为。而且国有企业们也需要民企身上的活力，让租赁市场更加活跃，更加有效率。正所谓，众人拾柴火焰高！

　　还有一个问题，楼面价这么低会不会对未来房价产生重大的影响？

　　应该说影响是有的，但并不是扭转性或者实质性的影响。

　　在看待租赁市场和购房市场的时候，未来既应该统筹来看，又应该有一定的区别。

　　统筹意味着，租赁和购房的最终目的都是为了解决住的问题；有一定的区别说的是，租赁市场从目前的定位来看可以说有独立于购房市场的趋势。

　　从价格体系来说，租房市场发达了，可以减轻购房市场的负担，缓解主要热点城市的购房压力，利用好热点城市中的存量房市场，起到间接降房价的作用。

　　而这个降房价的作用是中长期的，并不是一蹴而就的，如果能够通过租赁市场的快速崛起，改变人们看待房子的观念，那可能房价才会有更大的改观。

　　从这件事中，其实我们最应该看到的是，地方政府在解决“房子是用来住的，不是用来炒”的方面，所下的决心。尤其如果更多的像上海本次采用的只租不售模式，土地财政方面，地方政府其实是放弃了很多可以获得的收益的。

　　让我们为上海市政府的魄力与决心鼓掌！希望后续会有更多更好的楼市政策出台，已经宣布的楼市新政也得到长期的贯彻！

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