养老地产面临"用地难"问题 遭遇土地瓶颈
2012-08-10 11:33:43   来源：搜房房地产网   评论：0 点击：

　　“公司一直有进军上海崇明(社区网论坛商铺)岛的计划，但由于土地方面问题迟迟不能解决，亲和源(小区网论坛)的这一计划一直停滞不前。”上海亲和源股份有限公司（以下简称“上海亲和源”）研究中心副主任王波言语中颇有些无奈。
　　
　　无奈的不仅亲和源一个，诸多欲进军养老产业的内外资均因土地问题而败北。在业内人士看来，引发这一结果主要有两个原因，一是养老产业用地溢价空间有限，政府多“惜售”；二是养老产业仍处于起步阶段，风险性较大，一切都待摸索。
　　
　　但市场已经不等人，日益增加的老年群体与失调的养老床位都在暗示，市场需要更多的养老机构。
　　
　　实际上，这一问题政府相关部门已有了解，并有了相应的措施与方案。近日，全国人大在首次审议《老年人权益保障法（修订草案）》时便指出，全国各地养老项目均面临“用地难”问题，建议养老项目用地纳入城区整体规划。
　　
　　“养老机构用地应该纳入政府整体规划，像建医院、学校一样，按区域面积配置。”本报记者采访的多位养老产业专家表示，养老不仅是家庭的责任，也是政府的责任。
　　
　　土地的瓶颈
　　
　　日益庞大的老年群体与潜在的市场商机吸引了众多投资者进入养老产业市场。然而，这一产业却处在蹒跚学步阶段。投资机构对于如何发展与经营养老地产均在摸索、试探。在这个过程中，养老地产拿地难、土地政策缺失等问题也一一显现。
　　
　　“我们的项目是以工业立项的，出让年限仅为50年。”王波表示，不过，由于土地性质特殊，每亩土地的价格仅为50万元，远低于当时同地区住宅用地的价格。
　　
　　上海亲和源还想再扩张，有意进入崇明岛，建造养老社区，“但由于相关部门对民营企业投资养老产业有一定的疑虑，土地迟迟不能拿到，使得亲和源进军进崇明岛的计划一直搁浅。”王波说。
　　
　　与上海亲和源一样，同在养老产业打拼的北京太阳城集团也有这样的无奈。
　　
　　10年前，北京太阳城集团进入养老产业市场，因其以“医疗健康和养老项目”向政府报备，获得了北京市政府的支持，以每亩30万元的价格拿到了623亩土地。虽然北京太阳城集团拿到的土地现在来看非常便宜，但由于养老项目前期投入大、回收期长，盈利空间十分有限。
　　
　　“经过10年的艰苦经营，太阳城依靠对管理模式的探索，才逐步走出亏损开始盈利。”北京太阳城集团董事长朱凤泊表示。
　　
　　由于近些年中国楼市的迅猛发展，地价的涨幅令人咋舌，而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上，由于在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，多数养老项目的土地只能以“招拍挂”方式获得，导致前期投入中的土地成本非常高。
　　
　　高土地成本的养老项目是不能与普通住宅相比的，普通住宅可以全部销售，而做养老地产的企业要做医院，还要做养老的配套设施，并且价钱不能太高，导致经营压力加大，持续发展也面临问题。
　　
　　对此，中国城市规划协会副秘书长赵云伟博士表示，“由于缺乏足够的政府支持，养老项目的土地优惠政策又尚未明确，目前投资机构运作养老地产的过程较为艰辛，有如在丛林中摸索前进。”
　　
　　“目前，很多政府都在大肆宣扬鼓励、支持养老产业，但多停留在口号上，由于当前养老行业的困惑尚未真正影响到中国经济、社会的发展，所以政府还没有到不得不制定相关政策的阶段。”一位研究养老产业发展的人士指出。