包头地产商资金链紧张大量楼盘停工 房价仍在涨
2012-08-10 15:22:16   来源：网易   评论：0 点击：

　　刚刚公布的国家统计局数字显示，2012年7月份，全国居民消费价格总水平同比上涨仅为1.8%，二年半以来首次低于2%，显示出中国市场消费者意愿在进一步走低。但是细看这组数据，我们发现其中居住价格同比上涨2.1%。住房租金价格上涨3.1%，超过了CPI增幅。事实上，在本轮宏观调控中，房地产业是调控的重点之一。然而就在中央政府强力调控之下，我们发现很多地方的房价依然坚挺，甚至在7月份，涨价依然是主潮流。但是在一片涨价声中，有媒体爆出包头房地产在建项目中有90%是停工状态，那里的房地产市场的真实情况究竟如何？
　　
　　出了包头机场向市中心行驶，会穿过一个新区——稀土高新区。一进入高新区，就让人有些意外，因为与其它城市的高新区不太一样，在这里，很难看到高新产业和企业的气息，迎面而来的却都是大片大片的新楼盘，所到之处，都是已经竣工或者还未竣工的房地产项目，仿佛整个稀土高新区就是房地产的开发区。
　　
　　房地产置业顾问告诉记者，从这边走，沿着富强路一直往南走，会看到左右都是高层，这个都属于稀土高新区。目前为止所有的80%的新楼盘都在这一片，剩下的新楼盘，阳光商城是新楼盘，神华家园都是刚刚建的。目前为止大片的新楼盘都在这个稀土高新区。
　　
　　这位房地产置业顾问告诉记者，包头目前在建房地产项目接近240个，另据包头市住房保障和房屋管理局的资料，包头现有开发项目的房地产开发企业共有198家。不过，7月的包头却看不到热火朝天的景象，相反，绝大多数在建项目都已经停工，工地、脚手架和塔吊上都看不到工人，只有个别楼盘里有三三两两的人在施工。这些项目为什么会停工呢？
　　
　　凯旋中央公园售楼员表示，好多开发商，就是贷不出来开发贷，手里的资金链断裂了就没有办法，再施工下去了肯定就是停工。
　　
　　记者试图寻找开发商了解情况，却迟迟找不到一个开发商，多方打听，听到的却都是开发商跑路、失踪的传言。
　　
　　兴麟房产中介业务员告诉记者，现在开发商谁都说不准，像前几天开发区有一个万和城开发商，小区就在地图下面，这个开发商欠了些钱，卷钱跑了。
　　
　　另外，在天安雅居小区，几百位购房者交了房款却拿不到房子，也纷纷传言开发商跑了。
　　
　　天安雅居业主罗先生有的指出，猜疑是说有可能开发商资不抵债，
　　
　　为什么会有这种担心？
　　
　　罗先生认为因为现在最近一两年，包头这一块这种事情经常发生，不管是干什么的，资金链这个问题，民间融资这一块搞得有就像那种自杀的情况。
　　
　　这位购房者的话，其实专有所指，今年6月，包头本地一位开发商魏刚因为资金链断裂，被高利贷逼得走投无路而自杀。这一事件让整个包头房地产市场笼罩在一片阴影之中，更让购房者提心吊胆。
　　
　　罗先生说，魏刚这个事件以后，小区里面各个业主都很紧张，就怕万一这个事情，跟他们一样，所以都担心交了钱，那个房子拿不到手。
　　
　　包头开发商胜达房地产公司老板魏刚生前最后开发的项目叫鼎太风华。这里是鼎太风华小区的正门，小区内显得很平静。这个小区属于拆迁改造房，目前入住率很高，业主们的生活也很正常，与其它小区没什么两样。然而，距离大门口不到一百米处，感觉有一些异样——这里是鼎太风华的售楼中心，门上挂着大锁，贴着当地公安部门的封条，还贴有一张“报案流程”，提醒与胜达房地产公司有资金纠纷的人如何报案，要求提供“借据和转款凭证”，很显然，公安处理的是魏刚生前从民间融资以及借高利贷的案子。
　　
　　包头出租司机告诉记者，欠七个多亿，一睁眼就是上千万的利息，魏刚生受不了，逼着他死。
　　
　　这一片已经入住的小区只是鼎太风华的一期项目，而这一大片半拉子工程是它的二期项目，鼎太风华的三期项目只是圈好了地，刚刚开始打地基。所有项目在魏刚出事后都已全面停工，这些项目将来会成为烂尾楼，还是有人出手接盘，目前尚无明确的消息。
　　
　　包头房地产市场一片萧条，甚至发生了房地产开发商魏刚被逼自杀的事件。在包头房地产界，这就像一枚重磅炸弹。很多人担心这样的极端个例仅仅是个开始。事实上来自中国指数研究院的数据显示：2012年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨0.33%，其中70个城市环比上涨。其中包头7月房价比6月环比上涨0.7%，在出现了魏刚自杀这样的悲剧之后，包头房地产行业整体情况如何呢？
　　
　　在包头调查过程中，很难联系到开发商，绝大多数楼盘的销售处早已关闭。在整个包头，在建房地产项目中停工的究竟有多少呢？今年7月，一份财经杂志发表报道称：“包头的240个在建项目中，约有90%陷于停工…这些停工的项目中，因为房企老板跑路而造成的烂尾比例大约在15%。”对于这个说法，包头市有关部门予以否认。
　　
　　包头市住房保障与房屋管理局信息中心主任魏宇雷表示，上半年呢包头市房地产总体上保持了健康平稳的运行，一个是房地产的投资环比逐步在增长，二是房地产的销售市场起稳回暖。
　　
　　根据包头市住房保障与管理局提供的数字：今年上半年，全市在建房地产开发项目214个，建设规模2982.8万平方米。开复工项目149个，施工面积2062.3万平方米，开复工率达到69.1%。
　　
　　魏宇雷认为房地产开发投资和建设规模还是逐步地平稳地逐月提高。
　　
　　如果开复工率达到了69.1%，那么，停工项目会有多少呢？著名房地产专家钟伟教授给出了这样的解读。
　　
　　钟伟说，如果开复工率60%的话，那么停工的就40%，复工这一块，原来曾经停过工的现在又复工了，也可以把开复工率做到100%，每个楼盘上派两三个工人去整理整理场地，刷刷墙，也算是复工了，复工也就是建筑施工单位是不是按照原来的建筑施工的设计规划开始进行有节奏的，有人力财力投入的真正的复工，而不是两三个工人在工地上晃晃就算是复工。
　　
　　钟伟教授认为，工地上只有三三两两的人在施工，属于假复工。包头的一位出租车司机用他的见闻支持了这种看法。
　　
　　包头出租车司机告诉记者：“基本上都是，有十个、八个，三十、二十的，干去吧，全是这样。以前能看着，看不着，只能看到哗哗地，往下掉东西，这会儿全部停，你看吊东西很困难。这会儿都是做秀，他有钱的情况下，哗哗可以说，七天就是一层，封顶了，又七天又一层，又封顶了，他没钱他就这样，农民工都没有了，平时民工（在）马路边上，全是扛着行李扛着包。”
　　
　　这样的细节比较，显示出目前包头即使很有实力的大开发商在资金上也有一些捉襟见肘了。中小开发商资金上的压力就表现得更为直接，与中建御澜世家相邻的一个楼盘外，干脆挂出了醒目的横幅，上面写着：“开发商拖欠工程款造成停工，谢绝入内”。这一个楼盘名叫牡丹花园，开发商是包头牡丹园置业有限公司，总共有8栋高层住宅，都已封顶，但看起来已经停工很久，散落的钢材上长满锈迹，院子里四处都是荒草，显得一片狼藉。
　　
　　中建御澜世家售楼员表示，这个还是特殊，里面有个钉子户，一直闹事开不了工。正常地营业不了，所以一直弄得挺不好，后来从外面借了点钱。拖欠工资那块很快就解决了。目前来说包头是那一家和这一家有问题，其它都很正常。
　　
　　这位售楼员说，目前整个包头只有鼎太风华和牡丹花园两个楼盘有资金问题。但记者调查显示，资金链压力在包头绝非个别现象。根据兴麟房地产业务员透露的线索，记者找到了高新区郊外的万和城项目，这里同样有些狼藉，值班员证实，售楼处已经关门，开发商下落不明。
　　
　　工地值班员告诉记者售楼处没有人。
　　
　　兴麟房产中介业务员表示前几天有一个员工，他的朋友买了那套房跑了，从外界传来这个消息，已经买到万和城的房子，结果开发商跑了，
　　
　　在鼎太风华老板自杀后一个月时间里，包头已经传出了数起开发商跑路的消息，都与资金链断裂有关。而在目前，包头二手房市场上出现的一种新房源，叫顶账房，更印证了开发商普遍遇到的资金问题。
　　
　　兴麟房产中介业务员说:”这种房一般都是新房顶账的，就是这两年盖起房来顶账，顶账房等于就是说开发商没钱给那个建设单位施工单位了，有的时候开发商他就不给你这个现钱，他就是把这个房盖起房了，我就给你算了顶上两套房。
　　
　　比方说你有80万的工程款，一套40万，两套房（80万），我给你顶两套房算了。”
　　
　　天安雅居的购房者交了房款两年后也拿不到房子，于是猜疑自己的房子也成了开发商的顶账房。
　　
　　罗先生表示，按合同到期的时候提前过来看，10月31日之前又过来看了，因为房子全部盖好了。但是开发商为什么不能交房？说房管局没验收。很奇怪，房子都建得这么好，门窗、全部水暖暖气片都全好了，但是就不能给交房子。
　　
　　和罗先生一样遭遇的在这个小区有几百户业主，都是交了房款，房子也早就建好，但开发商就是不交房子，到了最近几个月，大家连开发商也找不到了，于是都慌了神。记者在小区拍摄期间，天安雅居闻讯赶来了一位开发商的代表。
　　
　　鄂尔多斯三恒房地产开发公司天安雅居项目经理肖钢表示项目是属于建设这一块，小区的开发商是鄂尔多斯三恒房地产开发公司。
　　
　　肖钢的出现并没有化解业主们心中的担忧，因为开发商来自鄂尔多斯，业主们的第一反应是民间信贷风险和楼市泡沫。
　　
　　罗先生表示鄂尔多斯今年的经济大伙儿也知道，民间信贷泡沫，所以鄂尔多斯房地产这一块对于业主来说也是很不放心的。
　　
　　针对业主们的担心，肖钢否认存在资金链问题，并向记者表示，开发商实力雄厚，同时在内蒙几个地区开发着五个房地产项目。
　　
　　肖钢指出在包头一个，在乌海有一个，集宁还有，鄂尔多斯还有两个。
　　
　　同时铺开这么多项目，开发商的资金从哪里来呢？
　　
　　肖钢指出，因为现在房地产这个行业就是拿项目做抵押，包括拿土地做抵押，银行都不给贷，所以说你想贷款的话，也贷不出来，只能自筹资金，自筹资金只能是多渠道的自筹资金。
　　
　　肖钢表示，他们一直不太清楚开发商自筹资金是不是也包括融资
　　
　　不过，肖钢承认，国家对房地产实行调控以来，他们公司资金上的确很艰难，但是没有到资金链断裂的地步。
　　
　　肖钢说，尤其从2011年4月份，感觉压力非常大，4月份到12月份银行贷款对房地产开发公司贷款，尤其房子卖出去以后没有钱可贷，所以去年压力非常大，房子卖出去了，假如一百万，卖出去以后，只能收到30万，那70万是银行贷款，但那70万我们拿不到手。
　　
　　那么，这家开发商有没有拖欠施工单位的工程款呢？
　　
　　肖钢表示欠一小部分，有个说法，些房子之所以没有按时交付是因为可能拖欠了施工单位的工程款，所以把这个房子抵押了，欠很少一部分没有抵押。
　　
　　既然没有将业主已经付款买走的房子抵账，为什么拖了一年还不交房子呢？
　　
　　肖钢指出，实际上去年10月份应该交工了，但是当地村民来这儿闹事，闹说因为这土地说是他们的，后来从7月份一直停工停到今年年初5月份，一直在停工。
　　
　　业主们对这个说法并不认可，因为他们购买的房子在去年10月就已经建好。这样，天安雅居业主们拿不到房子的真正原因依然不明。不过，包头开发商的资金链问题显然已不是个别现象。
　　
　　肖钢表示不光对他们公司，对所有的房地产公司，压力非常大。
　　
　　北京师范大学金融系教授钟伟指出，由于地下钱庄资金链的断裂使得资金周转不畅，由于本身房地产开发规模过大以至于商品房的销售前景黯淡，在这样的背景之下成为烂尾的可能是未来的大概率的事件。
　　
　　看来，包头的房地产市场已经出现了多处楼盘停工、开发商资金链紧张甚至断裂的情况，无节制的扩张形成了高额债务，这终归成为房地产业要自己喝下去的一杯苦酒。渣打银行前不久发表报告说，预计借了大量信托贷款的开发商将会通过大幅降价或出售资产来偿债，估计房价将会平均下降10%。那么，包头楼盘会不会选择大幅降价增加销量来缓解资金压力呢？我们看到，包头房地产开发商跑路，售楼处关门，买了房却拿不到，种种怪现象其实都并非偶然。开发商过于良好的预期在宏观调控之下灰飞烟灭后，房地产商会降价以求自保吗？
　　
　　在包头，很多人都以为，鼎太风华开发商魏刚事件，可能会刺激其它开发商为缓解资金压力而大幅降价促销。但包头几家正常营业的售楼处都坚称不仅不会降价，反而正在涨价。
　　
　　中建御澜世家售楼员认为没必要做促销，前期开盘的时候那时候均价是六千多的，现在均价都八千了。
　　
　　这些售楼员称，不光他们的楼盘涨价了，包头房价都在涨。那么，包头楼市最近几个月的整体价格走势是怎样的呢？
　　
　　包头市住房保障和房屋管理局信息中心主任魏宇雷指出，价格呈逐步平稳的上升的态势。
　　
　　这样的走势让人有些意外：大量楼盘停工，多数售楼处早已关门，很多开发商又面临资金链断裂的威胁，房价为什么会不降反升呢？
　　
　　凯旋中央公园售楼员告诉记者，像包头属于三线城市，它市场还没开始发展起来呢，国家打压也打压不到，这种小城市去年调控政策刚出来确实挺观望的，像从今年3月份开始看新闻报道，看全国的新闻包括包头市场也是这样的，成交量都是挺好的。
　　
　　在包头，从楼盘销售人员到房地产主管部门，都从最近各地房价反弹的消息中看到了包头楼市走出困境的希望，但专家认为更严峻的考验还在后面。
　　
　　钟伟表示，不排除比如说在局部的一个区域可能会有些二手房，有一些紧俏的楼盘做做势涨涨价，但从全国的楼市来讲，严重的供过于求的局面，高压的打压的政策以及销售不畅的基本的格局，都没有太大的转变。所以从今年全年来看的话，房价要有明显的上涨不具备可能性。
　　
　　包头的房地产市场目前正有价无市，这表明这个行业已经开始陷入停滞状态。在靠银行贷款维持周转的房地产业来说，这恐怕是最坏的消息。风险已经显现，接下来包头会不会成为第二个鄂尔多斯，满城空房？包头在全国的房地产市场来看有怎样的典型性？
　　
　　对于房地产市场的包头现象，专家们认为绝非偶然。
　　
　　专家马光远认为这个本身是中国房地产发展到今天非常畸形非常典型的一个案例。
　　
　　钟伟认为这个情况还是有一些普遍意义的，第一个是有一些城市是资源型的城市，那么靠单一的资源型的经济发展，比如说可能靠钢铁靠煤炭的，而这些资源型的城市随着经济景气的下行都一蹶不振了，第二个有些城市它的地下钱庄非常猖獗，曾经原来高利贷的民间借贷顺风顺水，现在一下子资金链可能就崩断掉了。
　　
　　包头、鄂尔多斯等地房地产的困局，对于全国房地产市场究竟意味着什么呢？
　　
　　钟伟指出，像鄂尔多斯、包头等等这样的城市，随着经济增长的转型和房地产景气的下行，这些城市的房地产都是大麻烦。
　　
　　马光远认为从目前的整个情况来讲，恰恰说明整个房地产调控真的是见效了，也就是说，像这种非理性的开发，像这种在非理性的预期下，做的一些规划基本上被打出了一个原形。
　　
　　最近几个月来部分城市房价的反弹以及某些利好消息对于包头以及全国房地产市场又是一个什么样的信号呢？
　　
　　钟伟指出是真反弹还是假反弹，值得令人斟酌第一个就是，从上半年的整个房地产运行情况来看的话，销售面积跟销售金额跟去年同期是不可比的，都是负增长，负增长14%，负增长11%都有，所以目前的房地产市场比去年的同期绝对的差。那么第二个在建的面积非常大，以至于失去了未来在全国出现普涨的这样的可能性。
　　
　　然而，最近一段时间，市场上风传由于经济下行压力，房地产调控政策已经松动并有可能出现调整。这种说法是否有根据呢？
　　
　　钟伟认为所谓政策频出的利好也是一种臆测。
　　
　　马光远认为，如果说出于稳增长的需要，真的放松调控的话，是在走一个很短的周期，因为未来肯定要解决，所以就这个来讲，高层不断地强调调控肯定是对的。从国务院年初到现在的各种会议上，都表达了调控房价使房价稳定下来的信心是绝不动摇的，没有任何商量余地。
　　
　　钟伟教授认为，尽管房地产对于宏观经济有一定拉动作用，但今年上半年7.8%的增速虽然是三年来首次破八，但在全球经济下行背景下，并不算差。因此，松动严控政策以拉动经济绝无必要。今年7月下旬至今，国务院派出8个督查组分赴重庆四川等十六个省区，督查房地产调控政策执行情况，已经透露出继续严控的明确信息。
　　
　　国务院督查组官员认为房地产税要完善，其中有很重要的一条就是房地产的评估，现在是这儿出现的，他们也正在研究。
　　
　　钟伟认为从整个的宏观经济运行结构调整的过程中来看的话。涉及房地产重大的政策也没有特别大的调整空间，比如说限价、限购、限贷这些政策我觉得都不太可能发生实质性的转变，甚至在未来一段时间房地产也有后续的政策储备，比如说真正意义上的房地产税的实施等等这些一系列的政策后手。
　　
　　包头房地产市场真是一片萧条，令人唏嘘。但仔细分析我们可以看出，包头样本事实上一部分二三线城市房地产市场畸形发展的一个缩影。而这样的畸形发展导致行业萧条的原因在于：其一盛行的民间借贷周期短、利率高、风险大，透支了房地产业未来的利润；第二是包头房地产业属于过度开发，市场无法消化。包头样本说明房地产调控见到了效果。但实际上，我们期待的房地产市场，应该是一个健康的房地产市场，依靠它内控的机制，通过公租房、保障房、商品房等不同的住房供应体系，完善住房保障，更好地维持房地产市场在宏观经济中应有的稳定作用和贡献。今天发布的7月份CPI数据可以看出，通胀的压力已得到有效缓解，中国经济探底回升的动能持续增大。希望在不久的未来，地产行业能在宏观经济复苏的过程中起到更积极的作用。